Achmea Real Estate is al ruim 50 jaar investment manager in vastgoed voor institutionele beleggers.
Wij ontwikkelen en beleggen in vastgoed in opdracht van pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zoals verzekeraars.
Wij kiezen voor duurzame investeringen met financieel én maatschappelijk rendement. Wij zijn een 100 procent dochteronderneming van Achmea B.V. en onderdeel van de Achmea Groep. Wij kiezen voor duurzame investeringen met financieel én maatschappelijk rendement. Daarmee werken wij voor onze klanten (en hun klanten) aan een gezonde financiële basis en een aantrekkelijke leefomgeving. Voor nu, straks en later.
Huren is zorgeloos en luxe. Je weet namelijk waar je financieel aan toe bent. Je hebt vaste maandlasten en geen uitgaven voor groot onderhoud. En het risico van waardevermindering van de woning ligt bij de verhuurder. Ook is huren flexibel. Je huurt een woning namelijk voor minimaal 1 jaar, waarna de overeenkomst opzegbaar is per eerste van de volgende maand, met 1 maand opzegtermijn.
Daarnaast geniet je van een modern duurzame woning op een prachtige locatie met fenomenaal uitzicht. De woning is voorzien van een luxe badkamer en complete keuken met kwalitatieve apparatuur. Zonder daar zelf investeringen voor te doen. Is er iets stuk en is er een reparatie noodzakelijk? Dan staan wij voor je klaar!
Het woningwaarderingsstelsel (afgekort: WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, is een systeem om de maximale huurprijs vast te stellen voor een gereguleerde huurwoningen (veelal sociale huurwoning genaamd) en middenhuur woningen. Hoe meer punten een woning waard is, hoe hoger de huur mag zijn.
Ook wordt het WWS gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector (soms geliberaliseerd genaamd) valt. Dat is het geval als een huurwoning boven een bepaald aantal WWS-punten uitkomt. Woningen in de vrije sector zijn niet gebonden aan punten en maximale huurprijzen. Meer weten over wat dit betekent voor jou als huurder? Ga naar Veelgestelde vragen voor huurders | Woning huren | Rijksoverheid.nl
Meer hierover lees je hier: Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland
Wat is sociale en middenhuur?
In totaal worden er 28 sociale huurwoningen, 28 middenhuurwoningen en 7 vrije sectorwoningen gerealiseerd in de Koffiefabriek
Sociale huurwoningen
Voor een particuliere sociale huurwoning met een kale huur tot en met € 932,93 (bedrag 2026) mag het gezamenlijk inkomen van huishouden niet hoger zijn dan maximaal € 60.105,- per jaar (prijspeil 2026 gemeente Amsterdam 2026).
Middenhuur
Middenhuur begint waar sociale huur stopt. De middenhuurgrens voor 2026 is de liberalisatiegrens van € 1.228,07, wat betekent dat woningen met een huurprijs boven dit bedrag in de vrije sector vallen.
Door de Wet betaalbare huur geldt er een middenhuurregulering tot en met 186 punten. Deze Wet is in werking getreden om voor mensen die niet in aanmerking komen voor gereguleerde huur toch betaalbare huisvesting te bieden.
Het is de bedoeling dat de gereguleerde huurwoningen terechtkomen bij middeninkomens. Om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning worden er voorwaarden aan uw inkomen gesteld. Het inkomen van een eenpersoonshuishouden mag niet meer bedragen dan € 85,005 euro het inkomen vaneen meerpersoonshuishoudens mag niet meer bedragen dan € 93.531 euro (prijspeil 2026 gemeente Amsterdam). Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen aan de gereguleerde huurwoningen..
Voor de woningen van de sociale en middenhuur geldt dat je na het ondertekenen van de huurovereenkomst een huisvestingsvergunning dient aan te vragen. Dit kan via de gemeente Amsterdam: Huisvestingsvergunning aanvragen - Amsterdam
Het aanvragen van de huisvestingsvergunning kost Euro 82,60 (prijspeil gemeente Amsterdam 2026) en dien je voor sleuteloverdracht aan te leveren bij de verhuurder.
De oppervlaktes van de woningen liggen tussen de +/- 41m2 en 102m2. Deze oppervlaktes zijn zichtbaar in de woningzoeker en/of op de plattegronden, betreffen de gebruiksoppervlakte conform NEN 2580. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden.
WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen die betaald wordt. Denk aan waterschapslasten en – in geval van een koopwoning – de onroerendezaakbelasting en inkomstenbelasting.
Een WOZ-waarde van de woning in afgebouwde staat is niet beschikbaar tijdens de verhuur of oplevering van een nieuwbouwwoning. Gemeenten stellen WOZ-waardes in de eerste helft van een jaar vast, met als peildatum 1-1 van het jaar ervoor. Het kan dus even duren voordat een definitieve WOZ-waarde beschikbaar is.
De appartementen in de Koffiefabriek vallen zowel in het sociaal, in het middenhuursegment als in het vrije segment. Huurprijzen zijn exclusief servicekosten.
Er wordt hard gebouwd aan de woningen. Uit veiligheidsoverwegingen is het daarom niet mogelijk om zelfstandig de bouwplaats te bezoeken. We gaan op een later moment in gesprek met de aannemer om de mogelijkheden van een eventuele kijkdag te bespreken. Indien hier meer duidelijkheid over is, informeren wij je hierover via de website en een nieuwsbrief.
De woningen worden kaal verhuurd.
Een borg is niet standaard en wordt alleen gevraagd indien je niet (volledig) aan de inkomenseisen voldoet of zelfstandig ondernemer bent. Als er sprake van een borg is, zal dit maximaal 2 maanden huur bedragen. Het is belangrijk om te benadrukken dat de borg niet kan worden geannuleerd vóór de oplevering / sleuteloverdracht.
Ja, je betaalt naast de kale huurprijs per maand servicekosten van Euro 65 per maand. Servicekosten bij een huurcomplex in Nederland zijn extra kosten bovenop de kale huur die de verhuurder in rekening brengt voor diensten en voorzieningen die verband houden met het wonen.
De huurovereenkomsten worden aangegaan voor onbepaalde tijd. Je hebt dan direct huurbescherming.
Er staat in de huurovereenkomst wel een minimumduur van 1 jaar opgenomen. Dat betekent dat je de huurovereenkomst gedurende het eerste jaar niet kunt opzeggen. Zie vraag ‘Wat is de minimale huurtermijn?’ voor meer uitleg.
Je huurt voor minimaal 1 jaar. Daarna is de huurovereenkomst te beëindigen per de eerste van de volgende maand + 1 maand. Een voorbeeld: je geeft op 19 april aan dat je de huur wilt opzeggen, dan beëindigt de huurovereenkomst op 1 juni.
Houd er rekening mee dat je, door ondertekening van een
huurovereenkomst een huurverplichting aangaat van minimaal 1 jaar,vanaf huuringangsdatum. Circa vier weken voor de sleuteloverdracht krijg je bericht over deze huuringangsdatum. Ook al gaat de huuringangsdatum pas later in, door ondertekening ga je wel meteen een huurovereenkomst aan. Beide partijen, huurder en verhuurder, zijn gebonden aan de aangegane huurovereenkomst, ook als de huuringangsdatum in de toekomst ligt. Kortom: er kan dus enige tijd zitten tussen de ondertekening van je huurovereenkomst, en de ingangsdatum van de minimale huurtermijn van 1 jaar.
Nee. Houd er rekening mee dat je, door ondertekening van een huurovereenkomst een huurverplichting aangaat van minimaal 1 jaar.
Je kunt alleen een woning huren wanneer je er zelf gaat wonen en je na de verhuizing inschrijft op het gehuurde adres in de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA) van de Gemeente Amsterdam. Het is verboden om de woning onder te verhuren voor korte of langere periode (short stay, Airbnb e.d.). Ondertekenaar(s) van het huurcontract en hun eventueel inwonende kind(eren) zijn de bewoners van de woning. Niemand anders.
Je neemt natuurlijk jouw trouwe viervoeter of ander huisdier graag mee naar een nieuwe woning. Mits dit geen overlast veroorzaakt voor andere bewoners, is dit toegestaan. Zorg er dus voor dat jouw huisdier geen overmatig lawaai maakt, niet ontsnapt en geen schade aan de woning toebrengt.
Voor alle huurverhogingen geldt dat deze jaarlijks per 1-7 ingaan.
Je hoeft geen inschrijf- of bemiddelingskosten te betalen.
Zodra de verhuur van start gaat, krijgen alle geïnteresseerden de mogelijkheid om zich online in te schrijven voor hun voorkeurswoning. Tijdens de inschrijving worden persoonsgegevens, informatie over jouw inkomen, eventuele vermogen en eventuele vaste maandlasten opgevraagd. Deze informatie wordt gebruikt om te controleren of je aan de inkomensrichtlijnen kunt voldoen. Ter ondersteuning van de ingevulde informatie, upload je de gevraagde documenten in jouw dossier. Deze documenten tonen aan dat de door jouw ingevulde informatie klopt.
Geschikte kandidaten worden vervolgens gematcht met de beschikbare woningen. Dit gebeurt op basis van de ingevulde gegevens, jouw voorkeurswoningen en eventuele toewijzingscriteria die vooraf kenbaar worden gemaakt. Indien er meerdere geschikte kandidaten voor één woning zijn, wordt er een digitale loting ingezet om de voorlopige toewijzing te bepalen.
Om steden leefbaar te houden is het noodzakelijk om woonruimte beschikbaar te houden voor verschillende doelgroepen. Sleutelberoepen hebben een maatschappelijke functie binnen de stad, dus in dit geval Amsterdam. Het is belangrijk dat deze doelgroepen behouden blijven in een stad en passende woonruimte kunnen vinden.
Wat zijn sleutelberoepen? Je bent werkzaam in Amsterdam:
- In de zorg als bevoegd verpleegkundige, verzorgende IG, gezinscoach of manager Jeugd, begeleider gehandicaptenzorg, dokter-, apotheker- of operatieassistent, praktijkondersteuner huisarts of anesthesiemedewerker.
- Als bevoegd leraar of docent in het primair (ook speciaal) of voortgezet onderwijs.
- Als politieagent die tot uitvoering worden gerekend volgens het landelijke functiehuis van de politie.
- Als brandweerman/-vrouw die tot uitvoering worden gerekendvolgens het landelijk functiehuis van de brandweer
Daarnaast zullen kandidaten met een sleutelberoep voorrang krijgen bij de toewijzing. Tevens krijgen kandidaten die een sociale huurwoning achterlaten in Amsterdam ook voorrang bij de toewijzing. Indien je aan een voorrangsregel voldoet, kun je dit aangeven bij je inschrijving. De overige woningen worden verhuurd in de vrije sector. Je dient voor deze woningen te voldoen aan de gestelde inkomenseisen.
Om een woning te huren is het belangrijk dat je iedere maand de huur kunt betalen. Daarom zijn er inkomensrichtlijnen opgesteld:
- Minimaal bruto maandinkomen (vakantiegeld en eventuele vaste eindejaarsuitkeringen mogen hierin meegenomen worden) van 3.5 x de maandhuurprijs;
- Bij twee (gezins)inkomens telt het tweede inkomen voor 100% mee.
Alle vaste inkomsten van een huurkandidaat worden meegeteld. Denk daarbij aan salaris, vakantiegeld, dertiende maand en (pensioen)uitkering. Jaarlijks fluctuerende bedragen worden niet meegenomen. Ook de inkomsten uit flex-, oproep-, en uitzendwerk worden niet meegenomen. Datzelfde geldt voor overwerk en onregelmatigheidstoeslag.
Let op: Voor het huren van een van de sociale en middenhuur
woningen in de Koffiefabriek is de verhuur gebonden aan de regels van de huisvestingsverordening.
Inkomensgrens sociale huurwoningen
Voor een particuliere sociale huurwoning met een kale huur tot en met € 932,93 (bedrag 2026) mag het gezamenlijk inkomen van huishouden niet hoger zijn dan maximaal € 60.105,- per jaar (prijspeil
2026 gemeente Amsterdam).
Inkomensgrens middenhuur
Inkomensgrens middenhuur
Het is de bedoeling dat de gereguleerde huurwoningen terechtkomen bij middeninkomens. Om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning worden er voorwaarden aan uw inkomen gesteld. Het inkomen van een eenpersoonshuishouden mag niet meer bedragen dan € 85.005 euro het inkomen van een meerpersoonshuishoudens mag niet meer bedragen dan € 93.531 euro (prijspeil 2026 gemeente Amsterdam). Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen aan de gereguleerde huurwoningen..
Voor de woningen van de sociale en middenhuur geldt dat je na het
ondertekenen van de huurovereenkomst een huisvestingsvergunning dient aan te vragen. Dit kan via de gemeente Amsterdam: Huisvestingsvergunning aanvragen - Amsterdam Het aanvragen van de huisvestingsvergunning kost Euro 82,60 (prijspeil gemeente Amsterdam 2026) en dien je voor sleuteloverdracht aan te leveren bij de verhuurder.
Voldoe je met jouw maandelijks inkomen niet (geheel) aan de gestelde inkomenseis dan mag je jouw eigen vermogen meetellen. Het is aan de verhuurder om te beoordelen of het eigen vermogen voldoende is om langdurig het tekort aan maandinkomen aan te vullen. Naast eigen vermogen moet er ook een vast inkomen zijn. Houd er rekening mee dat wij verplicht zijn om de herkomst van jouw vermogen na te gaan. Je moet dus aan kunnen tonen hoe je dit geld hebt verkregen en het is vervolgens aan ons om te beoordelen of er een verhoogd witwasrisico bestaat.
Er gelden aanvullende voorwaarden voor kandidaten die nog een koopwoning bezitten. Om in aanmerking te komen voor een huurwoning, moet de eigenaar kunnen aantonen dat de huidige woning daadwerkelijk te koop staat. Dit kan bijvoorbeeld met een bevestiging van de verkoopopdracht van een makelaar. Daarnaast kan verhuur mogelijk zijn wanneer de woning verkocht is onder voorbehoud, mits hiervan een officieel bewijs wordt aangeleverd.
Een uitkering telt mee als eerste inkomen indien je kunt aantonen op lange termijn structureel aan de inkomenseis te kunnen voldoen. Daarnaast telt een uitkering, wanneer het een 2e inkomen betreft, mee in de berekening.
Studiefinanciering is een lening, en telt daarom niet mee als inkomen.
Als ondernemer kun je een woning huren als je minimaal 2 jaar een eigen onderneming hebt en aan de inkomensrichtlijnen voldoet.
Er wordt gevraagd om twee jaarrekeningen van een afgesloten boekjaren, opgemaakt door een accountant of administratiekantoor. Het resultaat (netto winst voor belasting) wordt gehanteerd als het jaarinkomen. Het gemiddelde van de netto winst uit de bedrijfsvoering over meerdere jaren wordt als bruto inkomen gehanteerd. Het is goed om te weten dat aan ondernemers een waarborgsom van 2 maanden kale huur wordt gevraagd bij het sluiten van de huurovereenkomst. De waarborgsom moet voor de sleuteloverdracht in bezit zijn van de verhuurder.
Het is belangrijk dat je ook op langere termijn de huur kunt betalen. Daarom is het noodzakelijk om een arbeidsovereenkomst van minimaal één jaar te hebben, ondersteund met een intentieverklaring van de werkgever. Met een nul-urencontract of een contract via een uitzendbureau kun je niet aan deze voorwaarden voldoen. Een contract via een detacheringsbureau wordt beoordeeld aan de hand van de voorwaarden van het contract.
Wegens de extra risico’s die een garantstelling met zich meebrengt, is het helaas niet mogelijk om ouders of derden garant te laten staan. Het is van belang dat de huurders zelfstandig de huur kunnen betalen en aan de inkomensrichtlijnen voldoen.
Tijdens het verhuurproces worden er documenten opgevraagd. Dit zijn voornamelijk documenten gerelateerd aan jouw identiteit en jouw inkomen. Welke documenten dit precies zijn, hangt dus af van jouw persoonlijke situatie.
Tijdens het inschrijfproces krijg je hier meer uitleg over en zie je in jouw persoonlijk dossier welke documenten er worden gevraagd.
De woningen hebben als prognose oplevering kwartaal 3 2026. Door omstandigheden kan de opleverdatum vervroegd of vertraagd worden. Vooral de nutsvoorzieningen kunnen tot vertraging van oplevering leiden.
Er is een inpandig stallingsgarage voor de bewoners voor het stallen van fietsen, bakfietsen en scooters. In totaal worden er 7 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de vrije sector woningen.
Woningtype 8 & 4 hebben een interne berging tot hun beschikking. De overige woningtypes zijn voorzien van een technische ruimte.
De keukens binnen het project zijn per woningtype verschillend van opstelling, maar hebben wel een uniforme uitstraling en basisafwerking. Alle woningen zijn voorzien van een Keller-keuken in model ELBA, uitgevoerd in de kleur Zeezout met een werkblad in Milan Grey of F187 ST76 Industrial, afhankelijk van het woningsegment. Elke keuken beschikt over een inbouwspoelbak met mengkraan en een bijpassende achterwand.
De woningen zijn uitgerust met hoogwaardige inbouwapparatuur van
ATAG. Iedere keuken bevat in ieder geval:
- een inductiekookplaat (60 cm)
- een combi-oven of oven met geïntegreerde magnetron (45cm)
- een wandafzuigkap (60 of 90 cm, afhankelijk van het type)
- een vaatwasser (60 cm)
- een koelkast of koel-vriescombinatie, passend bij het woningtype
De exacte opstelling, bladafwerking en inbouwapparatuur kunnen per woning verschillen, maar alle keukens voldoen aan dezelfde kwaliteitsstandaarden.
De woningen worden opgeleverd met een comfortabele badkamer voorzien van (inloop) douche, wastafel, handdoekenradiator en spiegel. De wand- en vloerafwerking is uitgevoerd in mat-wit (wand) grijs (vloer) polyester met tegelmotief. De badkameropstelling kan per woning (en huursegment) verschillen en staat ingetekend op de plattegronden die vanaf start verhuur op de website zichtbaar zullen zijn.
Afhankelijk van woningtype, enkel woningtypes 4, 7 en 9 zijn voorzien van een separaat toilet.
De wanden in woon- en verkeersruimten worden behang klaar opgeleverd. De houtbouw kolommen blijven zichtbaar. In de prefab badkamer zijn de wanden uitgevoerd in mat-wit polyester met tegelmotief. In de woningen worden geen plinten toegepast.
Aangezien het gebouw houtbouw is kunnen de wanden, plafonds en vloeren enorm gaan uitzetten. Wat vervolgens grote knallen kan veroorzaken in de woning. Dat is niet iets om zorgen om te maken, maar wel iets om rekening mee te houden.
Gezien de houtbouw van het complex en als het straks verwarmd gaat worden, kan het zijn dat het hars in het hout nog gaat “lopen”. Dit kan gaan lekken en is slecht te zien. Wanneer dit op meubilair of iets dergelijks komt, is het zeer lastig te verwijderen. Hier moeten jullie als huurders goed rekening mee houden. Dit kan een vrij lange periode aan blijven houden (onbekend hoe lang).
In de meeste ruimten blijven de houtbouw plafonds onbehandeld in het zicht. Waar een verlaagd plafond nodig is, wordt dit afgewerkt met wit spuitwerk. De badkamer heeft een wit kunststof plafond.
De woningen worden opgeleverd met een zandcement dekvloer; vloerverwarming is in alle verblijfsruimten aanwezig met uitzondering van de badkamer.
- Niet toegestaan: tegels (buiten badkamer/toilet), gietvloeren, harde vloeren zoals laminaat of parket zonder aantoonbare 10 dB contactgeluidsreductie.
- De vloerafwerking moet verwijderbaar zijn zonder schade.
In de keuken wordt géén tegelwerk aangebracht; wel komt er een achterwandbekleding die onderdeel is van de keukenlevering.
• Buitenkaders, binnendeuren en metalen kozijnen mogen niet
worden overschilderd.
• Boren in de polyester wanden van de badkamer, het plafond, de vloeren en de binnen- en buitenkozijnen is niet toegestaan.
• Bij het verlaten van de woning moet deze in de oorspronkelijke staat worden teruggebracht.
* Het sauzen van het constructieve zichtbare hout (dus kolommen en plafonds) is nadrukkelijk niet toegestaan.
Eteck is gekozen als warmteleverancier van de woning. Eteck heeft daarvoor geïnvesteerd in de aanleg van een duurzaam warmtesysteem. Met het betrekken van de woning ga je een leveringscontract aan met Eteck, zodat het aangenaam wonen is in jou huis. Houd rekening met een verplichte maandelijkse bijdrage voor bronenergie en de huur van de warmtepomp aan Eteck van €110 tot €135, afhankelijk van de grootte van het appartement.
In de woningen wordt een mechanisch balans ventilatiesysteem (WTW) toegepast. De installatie werkt CO2-gestuurd.
Zodra de inschrijfperiode van het project is verstreken zullen wij beginnen met het controleren van de inschrijvingen, alle inschrijvingen die voldoen aan de gesteld eisen zoals omschreven, zullen meegenomen worden aan de toewijzingen/ lotingen van de woningen. Na sluiting van de eerste inschrijfperiode duurt het ongeveer een week voordat je van ons per mail bericht krijgt of wij je een woning kunnen toewijzen of niet.
Je voorkeur woning
Je hebt in je profiel je voorkeuren voor betreffende woningen aangegeven. Wij zullen zo veel mogelijk je 1e keuze toewijzen, mocht dit niet lukken kan het zijn dat je je 2e, 3e of 4e keuze krijgt toegewezen. Mochten alle woningen in je keuzelijst al zijn vergeven, kunnen wij je vragen je voorkeuren bij te stellen met de nog beschikbare woningen. Hierover ontvang je per mail bericht.
Je hebt een woning toegewezen gekregen:
Zodra je een woning hebt toegewezen gekregen, ontvang je per mail van ons bericht. Je hebt dan een tijdelijke toewijzing, wij zullen je dan vragen of je deze woning accepteert. Voor het accepteren van de woning krijg je een aantal dagen bedenktijd. Heb je de woning geaccepteerd dan ontvang je daarna per mail bericht waarin we je vragen je inkomensgegevens te uploaden zodat wij je inkomen kunnen controleren aan de hand van officiële documenten die je dient aan te leveren. Op basis van die toetsing wordt de woning vervolgens definitief toegewezen of afgewezen.
Let daarom goed op het volgende:
- Vul je bruto maandinkomen correct in
- Vergeet niet je vakantiegeld en extra toeslagen mee te nemen in de berekening
- Vergeet niet om eventueel partnerinkomen mee te nemen
- Neem bij twijfel gerust contact met ons op – we helpen je graag
Zo voorkom je teleurstelling en verloopt het proces eerlijk en soepel voor iedereen.
Je hebt een definitieve toewijzing
Dan zullen wij de huurovereenkomst voor je opstellen en je deze per mail aanbieden ter inzage en ondertekening.
Je hebt de huurovereenkomst getekend
Van harte gefeliciteerd! Je hebt getekend voor een nieuwbouw woning. Uiterlijk 4 weken voor oplevering ontvang je definitief bericht over wanneer je de sleutels in ontvangst kan nemen. De verwachting is dat de Koffiefabriek in het derde kwartaal 2026 gereed is.